Piano Casa, una grande delusione

L'Istituto Nazionale di Urbanistica è stata invitato a partecipare il 19 maggio prossimo all'audizione sul Piano Casa presso la Commissione Ambiente della Camera dei deputati. Di seguito le coordinate della posizione dell'INU sul tema, che verranno poi ampliate nella relazione che accompagnerà l'audizione. 

Piano Casa, una grande delusione

di Laura Pogliani, responsabile della Community INU "Politiche e Servizi per l’abitare sociale"

Il nuovo Piano nazionale è entrato in vigore l’8 maggio 2026 (mediante il Decreto Legge 66/2026). Non è però questo il Piano Casa che INU aveva auspicato e delineato durante il proprio XXXII Congresso “Il Piano utile” (2025). Le proposte presentate e discusse in quella sede facevano tesoro dei molteplici confronti, con attori diversi, organizzati dalla Community Politiche e Servizi per l’abitare sociale e coordinati da Laura Pogliani e Laura Fregolent. I confronti hanno avuto luogo nel corso degli ultimi anni, attraverso i Seminari territoriali, la Conferenza nazionale sull’abitare (Roma, maggio 2024) e gli incontri di Urbanpromo.

La nota positiva del Decreto legge (da convertire in legge entro 60 giorni) riguarda il fatto che la questione ed emergenza abitativa riappare nell’agenda governativa, dopo decenni di inattività e dopo iniziative frammentate, esito di finanziamenti straordinari come il PNRR. Inoltre degno di attenzione è il dichiarato intento di recuperare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica inutilizzato.

Le note negative e criticità sono invece molte e si possono riassumere così:

1) Fondi pubblici. Sono pochi e transitati da altri programmi di finanziamento. La contraddizione tra dichiarazione di intenti ed effettiva disponibilità di risorse è piuttosto evidente e già rilevata da molteplici voci, tra cui Anci, Nomisma e Sunia. Un miliardo scarso, distribuito su quattro anni, potrà recuperare forse solo una quota degli alloggi sfitti, e certamente non nell’arco temporale annunciato – 12 mesi.

2) Prospettive. Il Piano Casa governativo di fatto non parla di nuova ERP, ma solo di recupero degli alloggi in abbandono (operazione sicuramente importante, ma non risolutiva dell’enorme deficit rilevato da diversi studi). Peraltro, il recupero sottende e auspica soprattutto la transizione da edilizia sovvenzionata (cioè pubblica) a edilizia per altri regimi, quella convenzionata in primis, attraverso il ricorso a operazioni di partenariato pubblico – privato, sotto la guida di Invitalia s.p.a. Si rischia in tal modo di perdere una parte importante di alloggi pubblici a favore di soggetti privati, i quali non si pongono credibilmente l’obiettivo prioritario (dichiarato invece nel Piano) di migliorare il mix sociale e generazionale dei quartieri popolari, ma piuttosto di trarre profitto da operazioni in luoghi maggiormente attrattivi (molti quartieri popolari storici sono ormai nelle aree più appetibili).

3) Poteri. Viene istituito un Commissario straordinario con pieni poteri cui sono attribuite procedure di approvazione che preoccupano per la tempistica (ridotta a soli 30 giorni tempi impraticabili per qualunque amministrazione pubblica), per le forme di approvazione (soggette al silenzio assenso), per l’insofferenza verso istituti e percorsi di tutela del patrimonio (spesso di rilevanza storica, architettonica e urbana) e per il rifiuto delle forme di eventuale dissenso espresso dalle amministrazioni locali.

4) Procedure autorizzative. Il Piano opta per modalità e procedure speditive e finora inusuali – tra cui la Scia in caso di ristrutturazione urbanistica, oltre che edilizia. Si annullano così controlli e percorsi valutativi più ragionati e negoziabili e si rinuncia esplicitamente a pianificare la Rigenerazione Urbana, tema invece cruciale per il governo della città contemporanea.

5) Semplificazioni. La scelta semplificativa è pervasiva, tranne che per il linguaggio utilizzato nella formulazione di molti articoli, decisamente bizantino.

6) Approccio. Il Piano Casa non sa o non vuole distinguere fra interventi edilizi e urbanistici, tra dimensione pubblica e attività di mercato. Non si considerano neppure le conseguenze sulla dimensione urbana degli interventi proposti: infatti la superficie utile di edilizia convenzionata non concorre alla quantificazione della superficie utile lorda totale, ipotecando una pesante densificazione, senza alcun disegno complessivo, né programma, né standard urbanistici indotti.

Il Piano Casa nazionale si configura così come un’operazione dirigista e ambiziosa a parole, per disimpegnarsi, nei fatti, da attività considerate ingombranti: le politiche pubbliche, la pianificazione urbanistica e il governo del territorio.