20/05/2026
“Nonostante vada riconosciuto l’impegno del governo, non riteniamo che questo Piano Casa risponda alle aspettative e auspici di INU e dei molteplici soggetti e amministrazioni che si sono espressi in questi anni nel dibattito a largo spettro che INU ha avviato e governato”: è un passaggio della relazione presentata dall’Istituto Nazionale di Urbanistica ai componenti della Commissione Ambiente della Camera dei deputati, nel contesto dell’audizione sul Piano Casa, entrato in vigore l’8 maggio 2026, mediante il Decreto-legge 66/2026.
I rappresentanti dell’INU che hanno preso parte all’audizione sono il presidente Michele Talia assieme a Carlo Alberto Barbieri, componente del Consiglio direttivo nazionale, e a Laura Pogliani, coordinatrice della Community “Politiche e servizi per l’abitare sociale”. L’Istituto Nazionale di Urbanistica ha presentato critiche puntuali su vari aspetti del Piano. “Innanzitutto – si legge nella relazione - si riscontrano elementi problematici e contraddittori nella natura del Piano, che, nonostante il titolo, si configura piuttosto come un bando per l’erogazione di contributi pubblici (nonché generose semplificazioni procedurali) ai privati, al di fuori di qualsiasi programmazione sia nazionale che locale e a fronte di proposte casuali dei privati”. Manca “un approccio concreto di pianificazione e programmazione di una strutturale politica abitativa e relativa alimentazione di adeguate risorse”.
Poi, sostiene l’INU, le risorse sono insufficienti: “Si tratta infatti di fondi pubblici di entità molto contenuta” e per di più “la distribuzione di questi fondi avverrà in un arco temporale di 5 annualità (2026-2030), nonostante il progressivo intenso aumento degli sfratti (oltre 20.000/anno) e un bisogno inevaso (e stimato da molte fonti e studi) di almeno 650.000 alloggi”.
Nella relazione si definisce poi “inaccettabile il processo di alienazione di patrimonio pubblico, come finalità ed esito delle indicazioni del Piano. Ci riferiamo alla facoltà di trasferire quote di alloggi, ora inutilizzati, dall’edilizia sovvenzionata (cioè pubblica) a edilizia per altri regimi, nella forma convenzionata in primis, attraverso il ricorso a operazioni di partenariato pubblico – privato, sotto la guida di Invitalia spa. Si rischia in tal modo di perdere una parte dello stock di alloggi pubblici a favore di soggetti privati, i quali non si pongono credibilmente l’obiettivo prioritario (dichiarato invece nel Piano Casa) di migliorare il mix sociale e generazionale dei quartieri popolari, ma piuttosto di trarre profitto da operazioni in luoghi maggiormente attrattivi (molti quartieri popolari storici si trovano nelle aree più centrali e immobiliarmente appetibili)”, e se è vero che “tra le diverse misure contenute in questo processo è previsto anche il riscatto degli alloggi (art.5)”, tuttavia “il Piano rinuncia ad una politica attiva di investimenti, destinando le risorse recuperate ad attività di equilibrio o risanamento di bilancio”.
Critiche anche alle procedure: la figura del Commissario straordinario e le tempistiche “impraticabili per qualunque amministrazione pubblica, che esprimono insofferenza sia nei confronti di istituti e percorsi di tutela del patrimonio (spesso di rilevanza storica, architettonica e urbana) sia delle forme di eventuale contributo o dissenso espresso dalle amministrazioni locali, altrimenti soggette al silenzio assenso”.
L’Istituto Nazionale di Urbanistica individua poi vulnus nei programmi infrastrutturali di edilizia integrata, per edilizia convenzionata (pari ad almeno il 70% dell’intero intervento) ed edilizia libera (art.9): “I programmi sono destinati ad una realizzazione attraverso l’attrazione prevalente di investimenti privati. Non vengono fissate le quote in locazione o vendita, né convenzionata né privata, con possibili squilibri che non favoriscono la crescita del fondamentale settore affitto abbordabile" e "manca una programmazione del contributo pubblico”. Poi ancora una volta focus sulle procedure: “Le modalità e procedure autorizzative previste per questi programmi risultano speditive e finora inusuali, tra cui la Scia in caso di ristrutturazione urbanistica, oltre che edilizia. Sono ammessi incrementi volumetrici fino al 35%, e l’utilizzo del permesso convenzionato in luogo di piani attuativi, per interventi che date le dimensioni e il loro carattere ‘strategico’ (come definito dallo stesso Decreto), nonché il ricorso alla ristrutturazione urbanistica e/o nuova costruzione, richiederebbero una progettazione urbanistica e valutazione democratica. Si annullano così controlli e percorsi valutativi più ragionati e negoziabili e si rinuncia esplicitamente a pianificare la Rigenerazione urbana, tema appena evocato e invece cruciale per il governo e progetto della città contemporanea. Infine, non si considerano le conseguenze sul funzionamento urbano degli interventi proposti: infatti la superficie utile di edilizia convenzionata non concorre alla quantificazione della superficie utile totale (come se, ope legis, fosse esente dal costituire carico urbanistico), anticipando nei fatti la possibilità reale di una pesante densificazione, senza alcun disegno complessivo, né programma, né standard urbanistici indotti”.
INU in conclusione evidenzia due nodi altamente critici del Decreto-legge 66/2026. Innanzitutto “la rinuncia alla politica pubblica dell’abitare e alla sua necessaria integrazione con pianificazione urbanistica e governo del territorio”, poi “la contraddizione fra le disposizioni urgenti del Piano Casa con le sue preoccupanti semplificazioni e l’esigenza, ormai indifferibile, di predisporre una legge di principi nazionali per il governo del territorio e l’urbanistica che sappia inserire tutti i processi urbanistici ed edilizi, ivi comprese le misure per l’abitare, nel solco di alcuni principi nazionali e norme generali condivisi”. L’INU ha presentato in Senato, nel luglio 2024, una sua proposta di legge di principi per il governo del territorio.
Andrea Scarchilli – Ufficio stampa Istituto Nazionale di Urbanistica