16/03/2014
In questi giorni si sta riavviando il dibattito sull’edilizia residenziale sociale. Il provvedimento messo a punto dal Ministero delle Infrastrutture contiene una serie di misure che si pongono l’ambizioso obiettivo di sostenere la fascia più debole del mercato degli affitti. Sul tema del social housing in senso lato, molto complesso e interdisciplinare, la posizione dell’Inu è che l’edilizia residenziale sociale è una componente della nuova città.
La nuova città che si potrà realizzare con l’housing sociale è a carico del soggetto pubblico quanto di quello privato. Con l’utilizzo di fondi immobiliari chiusi come possibile strumento per valorizzare e incrementare l’offerta abitativa sul territorio si incide in modo innovativo sulla organizzazione della filiera che tradizionalmente ha il sistema casa sociale. Se a questo agganciamo la definizione dell’alloggio sociale, scopriremo che l’innovazione di processo attivata dalla costituzione dei fondi è rilevante, un insieme di attività tecniche scientifiche e finanziarie che sono preliminari e a corredo della sola progettazione e costruzione: analisi di redditività, di fattibilità, simulazioni economiche e finanziari, scouting di nuove iniziative immobiliari, studio del mercato di riferimento, due diligence; termini inconsueti per chi ha frequentato il mondo dell’edilizia popolare, considerata un prodotto di seconda categoria, con scarso valore aggiunto.
Se il fondo deve saper gestire il patrimonio immobiliare, dovranno essere sostenute le situazioni di disagio e di difficoltà. Il nuovo operatore, in definitiva, deve essere gestore sociale, efficiente imprenditore, dotato di saperi e supporti tecnici e finanziari, a corredo del suo agire, per costruire case sociali, allargando il repertorio disponibile ai servizi all’abitare.
In tal quadro, l’inserimento delle quote ERS nei piani urbanistici deve comprendere sia la quota di fabbisogno di edilizia a totale carico dello Stato per chi paga il canone sociale, che la parte di alloggi da destinare a coloro che, pur non avendo i requisiti per il canone sociale, non possono accedere agli alloggi posti sul mercato (la cosiddetta fascia grigia). Il secondo approccio può rivolgersi alla finanza privata, attraverso forme compensative, di finanza di progetto, e applicazioni mature della perequazione territoriale (pubblico-pubblico) e urbanistica (pubblico-privato). Quanto ai progetti, dovrebbero poter esprimere il meglio delle capacità tecniche e imprenditoriali, farsi carico delle utilità sociali come valore intrinseco persino alla competizione commerciale.