30/07/2026
La grande crescita dei flussi turistici modifica il mercato delle residenze e dell'ospitalità, innescando la corsa ad aumentare il valore del proprio immobile attraverso gli "affitti brevi". L'equilibrio delle funzioni nelle città più visitate, che in alcuni casi conoscono incrementi di arrivi e presenze inimmaginabili anche solo sino a pochi anni fa, ne risente. I tentativi di regolamentazione passano anche dal livello regionale: la normativa sulle locazioni turistiche è in discussione in Consiglio regionale in Puglia, e ha da poco ottenuto il via libera in Commissione. La sezione locale dell'Istituto Nazionale dell'Urbanistica ha presentato un documento di osservazioni. Francesca Calace, presidente di INU Puglia, fa notare che si tratta di "una delle regioni con la crescita turistica più elevata del Paese, seconda solo al Lazio; negli ultimi dieci anni le presenze turistiche sono aumentate del 32 per cento; solo nel 2025 si registrano arrivi in crescita del +12,9 per cento e presenze del +10,4 per cento rispetto al 2024 (dati Pugliapromozione). Abbiamo assistito alla trasformazione delle nostre città sotto i nostri occhi e nell’arco di pochi anni; alle mete turistiche estive storiche, negli ultimi anni si sono aggiunte le città, prima fra tutte il capoluogo. La crescita dell’offerta turistica è stata particolarmente rilevante per le locazioni turistiche, che dal 2020 crescono in modo esponenziale, arrivando nel 2025 a moltiplicare di quasi otto volte gli arrivi e oltre otto volte le presenze. Solo tra il 2024 e il 2025 le locazioni turistiche vedono +28 per cento negli arrivi e +25 per cento nelle presenze, a fronte del +7 per cento negli arrivi e +6 per cento nelle presenze per il settore alberghiero (che comunque continua a ospitare circa la metà dei flussi complessivi), e del 14 per cento degli arrivi e del 10 per cento delle presenze dell’extra-alberghiero. Un cambiamento così rilevante - prosegue - non poteva non generare ricadute. Ovviamente è un fenomeno non omogeneamente distribuito nel territorio regionale, che varia dalle grandi città ai piccoli centri interni soggetti a spopolamento, dalle località costiere alle città medie dense di storia e immerse in un paesaggio agrario densamente antropizzato e portatore di valori identitari profondi. Un fenomeno che in ciascuna di queste realtà genera effetti, che sinteticamente si dispiegano in due direzioni: da un lato in campo sociale, con la sottrazione del patrimonio edilizio al mercato abitativo per la locazione a lungo termine – si consideri che Bari, prima città pugliese per arrivi, è anche città universitaria – e una sorta di desertificazione sociale in alcune zone urbane, povere ormai di abitanti, con la contestuale riconversione di tutti i servizi di prossimità in servizi per i turisti; dall’altro il patrimonio storico-architettonico 'valorizzato' per l’offerta turistica subisce un processo di snaturamento e falsificazione – fino alla costruzione di veri e propri villaggi 'in stile'– che immola sull’altare del turismo l’identità storica e paesaggistica dei luoghi, ridotti a merce per compiacere una immagine stereotipata e stucchevole del paesaggio pugliese".
Nasce in questo contesto lo spunto legislativo laddove, dice la rappresentante dell'INU, "la stessa Regione Puglia ha riconosciuto come la imponente crescita delle locazioni temporanee abbia inciso 'in modo significativo sulla struttura dell’offerta ricettiva, sulla disponibilità di alloggi a uso residenziale e sull’equilibrio socio‑economico di numerosi centri urbani e località a elevata vocazione turistica', proponendo quindi 'uno strumento regolatorio che consenta di salvaguardare il loro patrimonio culturale e la residenzialità, trasformando il turismo da fattore di pressione critica a risorsa sostenibile per le comunità locali', come recita la relazione di accompagnamento al DDL".
L'intervento legislativo rischia però di rivelarsi timido. Calace richiama a questo proposito lo spirito e alcuni dei contenuti delle osservazioni dell'INU: "Se è ampiamente condivisibile l’obiettivo, tuttavia il DDL appare troppo debole e vago nei contenuti, con il risultato di sembrare più un richiamo retorico che un reale dispositivo in grado di incidere sulla materia. Anzitutto per il campo di applicazione: la norma si può applicare ai comuni con più alta densità turistica; ma questi sono identificati in base a dati pre-covid, sebbene la Regione disponga di dati aggiornati in tempo reale sulle presenze e i flussi turistici, prodotti dall’Agenzia Regionale del Turismo Pugliapromozione. Il campo di applicazione peraltro esclude di considerare altre variabili nel definire le problematiche dell’abitare, come ad esempio l’incrocio con il dato dei comuni con alta tensione abitativa. Inoltre la regolamentazione è solo eventuale: il ruolo di indirizzo e programmazione della Regione dovrebbe essere perseguito in modo più incisivo e puntuale rendendo più cogente la norma, supportando così le amministrazioni locali che avrebbero difficoltà a intervenire con forme di regolamentazione che potrebbero non essere immediatamente comprese o condivise da portatori di interesse e i cui effetti positivi si avrebbero solo nel medio-lungo periodo. Le aree in cui definire criteri e limiti specifici per lo svolgimento delle attività di locazione turistica andrebbero individuate in base a letture più dettagliate, anche all’interno di specifiche parti di città (soprattutto i centri storici), in comuni i cui dati al livello aggregato sfuggirebbero all’applicazione della legge; consentendo così di applicare la regolamentazione laddove concretamente si rileva il fenomeno dell’overtourism e, possibilmente, in sinergia con gli strumenti di pianificazione locale. Le misure di regolamentazione individuate dal DDL, inoltre, potrebbero essere arricchite anche osservando le numerose esperienze realizzate in altri contesti internazionali che prima di noi hanno affrontato il tema, studiate e selezionate in ragione delle diversità di una regione tanto varia, scegliendo quelle che meglio performano nelle specifiche situazioni (limiti temporali alle locazioni piuttosto che limiti ai frazionamenti degli immobili, ad esempio, in ragione del tipo di turismo prevalente e delle caratteristiche del tessuto sociale e dei caratteri morfologici ed edilizi)".
E' evidente tuttavia quanto non si possa pretendere che la risoluzione di un problema così complesso possa passare esclusivamente da normative di carattere locale. E' chiaro che occorrebbe una risposta corale. Per la presidente di INU Puglia "oltre alla necessità di garantire l’efficacia della norma, il senso delle nostre osservazioni al DDL è anche quello di superare una visione settoriale e mondimensionale del problema e connettere la questione delle locazioni turistiche a più generali politiche per la casa, per la mobilità, per lo spazio pubblico e per la tutela del nostro patrimonio culturale e paesaggistico. A partire dalla valutazione dei dati fino alla necessità di esaminare e disciplinare in modo più dettagliato le diverse situazioni all’interno delle città. La norma, anche settoriale e orientata a rispondere ad una specifica problematicità e urgenza, deve comunque essere dentro una logica di sistema, nella consapevolezza che promuovere una attività senza regolamentarla porta sempre a delle aberrazioni in cui i soggetti più deboli perdono".
Andrea Scarchilli - Ufficio stampa Istituto Nazionale di Urbanistica