22/09/2026
Sul tema spinoso degli affitti brevi si muove l’Unione europea. Nei giorni scorsi la Commissione UE ha presentato una proposta di regolamento sull’edilizia abitativa a prezzi accessibili. Siamo perciò all’inizio di un possibile percorso che segna anche l'esordio del tentativo di regolamentare la questione dal livello comunitario. Non mancano le difficoltà, come rileva Laura Pogliani, responsabile della Community dell’Istituto Nazionale di Urbanistica "Politiche e servizi per l’abitare sociale": "Come noto, sul tema della casa l’azione dell’Ue è limitata da una governance frammentata, multilivello, regolata dal principio di sussidiarietà, che assegna agli Stati membri la competenza primaria in materia. Tuttavia, da qualche tempo le politiche europee sembrano più sensibili alla crescente e perdurante crisi degli alloggi a costi accessibili, e il recentissimo Regolamento europeo sulla questione degli ‘affitti brevi’ assume un significato importante, proprio nel tentativo di creare un quadro comune di impegni. L’Affordable Housing Act si occupa di un segmento del problema, quello delle locazioni temporanee, mediate da piattaforme digitali (Airbnb, Expedia, HomeAway e altre). Lo fa proponendo criteri condivisi e oggettivi, trasparenti e verificabili per affrontare le incertezze giuridiche che gli Stati, le Regioni e i comuni devono oggi superare quando intendono limitare il fenomeno che, in molte città europee (soprattutto nelle zone a maggior afflusso turistico), contribuisce a creare un mercato immobiliare drogato".
Andando nel merito della proposta Pogliani dichiara: "Sembra che il Regolamento si concentri soprattutto sulle modalità il più possibile oggettive di valutazione dello ‘stress’ abitativo, definito come condizione limite nella quale il rapporto tra il prezzo medio di una casa e il reddito disponibile mediano è superiore a un ottavo, valutato anche dinamicamente. Una volta accertata la condizione di stress, è consentito ricorrere a strumenti restrittivi per circoscrivere (spazialmente o temporalmente) il fenomeno degli affitti brevi. La cornice giuridica pare assicurata, ma è certamente insufficiente, perché non si integra con misure parallele a sostegno di strumenti e politiche nazionali e regionali, volte a garantire risposte certe al diritto all’abitare".
Impossibile non prendere atto come il fenomeno abbia ricevuto finora, nei diversi contesti locali in cui si è provato a regolamentarlo, risposte differenti. Alla richiesta di un giudizio delle varie "ricette", l’esponente dell’INU sottolinea che "l’efficacia non è un parametro univoco, ma va commisurata alla situazione locale e ai contesti, in una prospettiva diacronica. È però noto che il tema è molto presente nell’agenda di numerose metropoli europee e anche statunitensi, mentre è comparso sul tavolo di alcune città italiane solo molto recentemente (tra queste Venezia, Firenze e Bologna). Ad esempio Amsterdam prevede misure molto restrittive (obbligo di registrazione, limite temporale di 30 notti annue, restrizioni di zona, e altre), ottenendo anche risultati significativi in termini numerici, riferiti alla contrazione sia degli alloggi destinati ad affitti brevi, sia del comparto degli host professionisti (cioè gestori di molte proprietà). Sono però risultati poco incisivi sulla concentrazione del fenomeno nel centro storico. Barcellona, al contrario, insiste proprio sul divieto di aprire attività in alcuni ambiti del centro, a tutela della residenzialità permanente e accessibile e a sostegno delle politiche di limitazione dell’overtourism".
L’INU ha sempre portato avanti una posizione che sostiene un approccio di tipo integrato: "La battaglia per una politica abitativa equa è una cifra importante dell’Istituto, che ha sempre sottolineato la necessità di adottare misure articolate e integrate per rispondere al bisogno di alloggi, soprattutto nelle grandi città metropolitane soggette a pressioni di varia natura (lavorative, studentesche, turistiche). L’aspetto positivo del Regolamento europeo, per quanto circoscritto, consiste, come detto, nel supporto esplicito e consapevole delle amministrazioni nazionali, regionali e locali nel disegnare e attuare politiche difficili, perché conflittuali, ma oggi decisive. Non risulta invece sufficientemente efficace nel sottolineare il ruolo della pianificazione e della programmazione, che è centrale per comprendere lo stato dell’arte e disegnarne una prospettiva integrata, cioè stimare la dimensione dell’abbandono, ipotizzare incentivi al recupero, prefigurare una distribuzione territoriale degli investimenti e una selezione spaziale degli interventi, da coordinare con una governance multilivello coerente".
Andrea Scarchilli – Ufficio stampa Istituto Nazionale di Urbanistica