19/02/2026
Il sistema ZES, Zone Economiche Speciali, ha consentito, a far data dal 2017, allorquando è stato formalmente introdotto dalla Legge 123/2017, ma operativamente solo dal 2019 in poi, di operare significative semplificazioni burocratiche nel rilascio degli atti amministrativi finalizzato alla realizzazione di attività produttive. In una prima fase, il provvedimento faceva riferimento a specifiche aree in cui operare, mentre con il DL 24/2023 si è dato vita alla ZES unica per il Mezzogiorno, che comprende i territori delle regioni Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sicilia, Sardegna e che sostituisce le originarie ZES frammentate in 8 diverse strutture amministrative. Successivamente, la Legge 171/2025 ha ricompreso nella ZES unica le Marche e l’Umbria e vi sono spinte ad estenderla a tutto il territorio nazionale.
Con i nuovi provvedimenti legislativi, le semplificazioni burocratiche per gli insediamenti produttivi sono estese a qualsiasi territorio, indipendentemente dalla destinazione d’uso urbanistica impressavi dagli strumenti di pianificazione urbanistica e territoriale e le decisioni assunte dalla struttura amministrativa della ZES unica consentono piena libertà di scelta localizzativa, a meno di aspetti connessi con la sicurezza territoriale e le protezioni paesaggistiche. In sostanza, i pareri dei Comuni in merito sono obbligatori ma del tutto consultivi.
Ad accendere i riflettori sui profili urbanistici della questione viene alla cronaca il caso del Comune di Frattamaggiore, nell’area metropolitana di Napoli, nel quale le previsioni urbanistiche pianificate vengono stravolte da un insediamento produttivo in deroga ZES, peraltro a ridosso dell’area cimiteriale.
È evidente come le procedure semplificate nei processi di trasformazione del territorio siano senz’altro le bene accette per il rilancio delle economie meridionali, ma incidendo sui paludosi meccanismi burocratici e non sulla corretta organizzazione del territorio, specie se frutto di consapevoli determinazioni degli enti locali.
Il pericolo che si prospetta, quindi, è che le forme totalmente derogatorie consentite dalla ZES unica possano avallare consistenti manovre speculative sul valore dei suoli. Mi spiego: un‘impresa che si vuole insediare in un determinato territorio potrebbe acquisire una delle tante aree a destinazione produttiva presenti e non utilizzate. Ovviamente, sconterà un prezzo di acquisto che può anche attestarsi su 80, 100, 120 euro al m2. Posso capire che, in mancanza di aree libere a destinazione produttiva, il promotore si possa interessare ad un’area di margine delle stesse, a diversa destinazione, per esempio agricola, che è connotata da una evidente rendita di posizione anche se costerà un po’ in meno di quelle propriamente funzionali all’intervento. In tal caso, ben venga anche la deroga alla destinazione d’uso urbanistica prevista dai piani locali, relativamente alle aree di margine e completamento.
La questione assume connotati del tutto speculativi allorquando si acquisti un’area decentrata, magari lungo un’asse viabilistico o facilmente accessibile, ma a destinazione agricola, dove spesso non vi sia neanche grande interesse a produrre i beni della terra, e di cui la proprietà si voglia disfare, che può essere acquisita a pochi euro al metro quadro, che viene a rivalutarsi in modo formidabile a seguito del cambio di destinazione d’uso consentito dalla ZES unica.
Sarebbe utile chiedere alla ZES unica, che è sempre un organismo pubblico, di rendere noti tali profili urbanistici connessi alle autorizzazioni sin qui rilasciate, per appurare che il fenomeno così come descritto abbia caratteri di marginalità, sul complesso delle deroghe urbanistiche concesse sino ad oggi per attività produttive, o abbia connotazioni di un certo rilievo quantitativo ed eventualmente crescente nel tempo.
In tal caso, si dovrà intervenire correggendo il quadro normativo, onde evitare la lievitazione di manovre speculative, ai fini della tutela del più generale interesse pubblico.
Prof. Roberto Gerundo - Università di Salerno, Proboviro INU