URBANISTICA AL TEMPO DEL COVID-19
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I mercati immobiliari paralizzati da Covid lanciano l'allarme per le banche

John Pendler

21/09/2020

Articolo del Financial Times del 21.08.2020 sulle conseguenze finanziarie della crisi del Covid-19 sul sistema creditizio

La britannica Marks and Spencer, che ha annunciato 7.000 tagli di posti di lavoro all'inizio di questa settimana, è stata impegnata a chiudere negozi, così come innumerevoli altri rivenditori. Su entrambe le sponde dell'Atlantico, anche nomi sacri al dettaglio come Brooks Brothers, Neiman Marcus e Debenhams sono caduti in bancarotta. Nel frattempo, molti giganti aziendali in tutto il mondo intendono razionalizzare l'uso dell'ufficio con un equilibrio tra lavoro a casa e hot desking in ufficio. Gli arretrati degli affitti ammontano a miliardi. In breve, una combinazione tossica di coronavirus e impennata delle vendite online, il cosiddetto effetto Amazon, ha scosso il mercato degli immobili commerciali.

Poiché i crolli delle proprietà spesso portano a crisi bancarie, questo dovrebbe suonare un campanello d'allarme. Le banche centrali e gli organi di vigilanza finanziaria hanno sottovalutato la minaccia rappresentata dal crollo dei prezzi degli immobili per il sistema finanziario?

Valutare l'entità del danno nella proprietà commerciale è difficile perché il mercato è per sua natura opaco e le valutazioni sono lente a riflettere il calo dei prezzi, quando i mercati precipitano. Detto questo, i fondi comuni di investimento immobiliare quotati in borsa, o Reits, forniscono una guida utile.

 La Banca dei Regolamenti Internazionali, la banca centrale dei banchieri, calcola che negli Stati Uniti, nel Regno Unito, nell'Europa continentale e in Giappone lo shock Covid-19 ha spazzato via i guadagni di valutazione cumulativi dei Reits degli ultimi cinque anni. In confronto, gli indici di borsa nel momento più forte della crisi all'inizio di marzo hanno perso solo i guadagni che avevano realizzato nel 2019. I Reits sono anche rimasti indietro rispetto alla ripresa del mercato azionario, iniziata ad aprile.

 Gli accordi immobiliari vengono annullati. Le società immobiliari si stanno anche adoperando per raccogliere fondi sui mercati obbligazionari e sfruttare le strutture bancarie inutilizzate. Secondo un esperto di real estate, innumerevoli proprietà negli Stati Uniti e nel Regno Unito valgono ora meno del debito utilizzato per finanziarne l'acquisto. Allo stesso tempo, le insolvenze nel mercato dei titoli garantiti da ipoteca commerciale, che è principalmente concentrato negli Stati Uniti, stanno aumentando. Le agenzie di rating del credito prevedono che i tassi di insolvenza complessivi verso la fine dell'anno si avvicineranno agli stessi livelli raggiunti nella crisi finanziaria del 2008.

 

Niente di tutto questo va bene. Eppure ci sono buoni motivi per ritenere che non sia di auspicio a una minaccia a livello di sistema per la stabilità finanziaria. Per cominciare, le crisi immobiliari che si sono rivelate letali in passato sono state dovute a cicli di credito estremi in cui il mercato ha agito da pozzo residuo per la liquidità in eccesso. Tali cicli creano un eccesso di offerta di nuovi sviluppi, facendo precipitare i prezzi. Questo è stato lo sfondo della crisi dei subprime del 2008, nonché delle crisi immobiliari tra la fine degli anni '80 e l'inizio degli anni '90 negli Stati Uniti, in Europa e in Giappone, e della crisi della metà degli anni '70 nel Regno Unito. 

Oggi ci sono meno prove di uno squilibrio tra domanda e offerta. Nel mercato degli uffici della City di Londra, di solito un eccellente barometro dell'assunzione di rischi eccessivi, l'eccesso di offerta non è un problema da dare per scontato. Gran parte dello spazio in costruzione è in offerta o in pre-locazione. Lo stesso vale per la maggior parte del mondo sviluppato.

 Per quanto riguarda la sfida strutturale posta da più lavoro a casa, Mike Prew, un analista di Jefferies che in una fase iniziale ha evidenziato i problemi degli immobili per il commercio al dettaglio, sostiene che Zoom non farà agli uffici ciò che Amazon ha fatto ai centri commerciali. Nel mondo post-coronavirus, prevede affitti degli uffici più ridotti e uno shakeout in cui i perdenti sono vecchi edifici alti con piccoli ascensori e sistemi di ventilazione malfatti. È difficile che ciò sia la causa di una catastrofe finanziaria.

 Nel frattempo gli agenti della LaSalle sottolineano che in tutta Europa i rendimenti dei primi uffici - i redditi da locazione espressi come percentuale del valore del capitale della proprietà - sono stati relativamente stabili. Il settore della vendita al dettaglio è quello in cui i prezzi sono scesi in modo più evidente.

Eppure, anche nella vendita al dettaglio, il coronavirus ha semplicemente accelerato il passaggio preesistente da mattoni e malta all'e-commerce e alla tecnologia, come incarnato dalla capitalizzazione di mercato di $ 2 trilioni di Apple questa settimana. È anche sorprendente che la proprietà residenziale sia stata vivace negli Stati Uniti nonostante Covid-19 e anche nel Regno Unito, dove il governo ha contribuito con l'esenzione temporanea dall'imposta di bollo. Ciò è in netto contrasto con quanto accaduto nel 2008.

 La questione chiave che rimane è se le banche abbiano capitale sufficiente per far fronte sia a un alto livello di insolvenze aziendali che ai prezzi degli immobili in difficoltà. In effetti, il loro capitale è stato notevolmente aumentato dall'ultima crisi sulla base di regolari prove di stress da parte delle banche centrali. La gravità di questi test è variata, essendo notevolmente meno stressante nell'Europa continentale che negli Stati Uniti e nel Regno Unito. Ma anche se le autorità sottovalutano il danno che il calo dei prezzi degli immobili potrebbe causare, esiste un cuscinetto considerevole; anche la risposta della politica monetaria e fiscale al Covid-19 sembra aver posto un limite ai prezzi delle attività. Le vendite da panico sono state limitate a un breve periodo intorno a marzo.

 Quindi una crisi bancaria, sebbene non inconcepibile, non sembra imminente. Il problema di fondo nel settore immobiliare può essere meglio visto come un'estensione del problema più ampio del settore aziendale con debito eccessivo. Dopo aver lottato quest'anno per raccogliere fondi per far fronte alla carenza di affitti, le società immobiliari rimangono vulnerabili agli shock dei tassi di interesse o degli utili. Il cattivo della storia, quindi, è il virus e il conseguente blocco delle economie in risposta. Più che un sabotatore, il settore immobiliare è solo un'altra vittima.

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